Agenti di affari in mediazione

E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 C.C.).

L'attività di mediazione è esercitabile nei seguenti settori:

• agenti immobiliari
• agenti con mandato a titolo oneroso (solo per il settore immobiliare)
• agenti merceologici
• agenti in servizi vari

Con l'entrata in vigore del D.Lgs 26/3/2010 n. 59, è stato soppresso il Ruolo degli agenti di affari in mediazione e l'attività di mediazione di cui alla legge 39/1989 è stata assoggettata a Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della legge 241/1990 da presentarsi, per il tramite della Comunicazione Unica, alla Camera di Commercio competente in relazione al luogo ove si intende esercitare l'attività.

Con Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26/10/2011, in vigore dal 12/05/2012, sono state disciplinate le modalità di iscrizione nel Registro delle Imprese e nel REA dei soggetti esercitanti le attività di mediatore e sono state individuate le modalità di passaggio dei soggetti già iscritti nel soppresso Ruolo, nonché i termini entro i quali occorre presentare le relative istanze/denunce all'Ufficio del Registro delle Imprese, pena l'inibizione della continuazione dell'attività.

Per approfondimenti in merito agli adempimenti previsti dal citato D.M. 26/10/2011,  alle modalità e ai termini, si veda la 
Tabella riepilogativa degli adempimenti dei mediatori.

Modulistica

La modulistica per la presentazione delle istanze di iscrizione nel Registro delle Imprese e nel Rea dei Mediatori, è disponibile in DIRE che consente, oltre alla creazione della domanda/denuncia per il registro delle imprese, anche la compilazione e creazione del modello "MEDIATORI".

Segnalazione Certificata di Inizio Attività

Per la dichiarazione di inizio dell'attività presso la sede o presso l'unità locale, occorre compilare la sezione "SCIA" del modello "MEDIATORI".

I titolari di impresa individuale, tutti i legali rappresentanti delle società, i preposti e tutti coloro che svolgono l'attività a qualsiasi titolo per conto dell'impresa sono tenuti a dichiarare il possesso dei requisiti di idoneità mediante compilazione della sezione "REQUISITI" del modello MEDIATORI.

Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l'attività, l'impresa deve nominare almeno un soggetto che, a qualsiasi titolo, eserciti l'attività per conto dell'impresa, in possesso dei requisiti di idoneità allo svolgimento dell'attività.

Per ogni sede o unità locale devono essere comunicati all'utenza, mediante esposizione nei locali ovvero con l'utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti ed alle attività svolte dai soggetti nella stessa operanti.

Requisiti

Per l'esercizio dell'attività di mediatore è richiesto il possesso di requisiti professionali e di onorabilità. I requisiti devono essere posseduti da titolari di impresa individuale, legali rappresentanti di società, preposti e tutti coloro che svolgono l'attività a qualsiasi titolo per conto dell'impresa.

Requisiti professionali:
E' necessario il possesso di uno dei seguenti requisiti:

• avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, aver frequentato un corso di formazione e avere superato un esame diretto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale
• essere iscritto nella apposita sezione del REA di cui all'art. 73 c.5 del D.Lgs. 59/2010

Requisiti di onorabilità

Per l'esercizio dell'attività, ai sensi dell'art. 2 della Legge n. 39/89, è necessario, salvo riabilitazione o concessione della sospensione condizionale della pena:

• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma del Dlgs 6 settembre 2011 n. 159/2011, della Legge 13 settembre 1982, n. 646 e del Dlgs 12 aprile 2006, n. 163;
• non essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell'articolo 116 del regio decreto 21 dicembre 1933, n. 1736, e successive modificazioni (disposizioni sull'assegno);
• non essere interdetto, inabilitato o fallito;
• non essere stato condannato per:
  delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l'economia pubblica, l'industria ed il commercio, ovvero per delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.

Si precisa che sono ostativi all'esercizio dell'attività anche i reati per i quali la pena sia stata patteggiata ai sensi degli artt. 444 e 445 CPP.

Autocertificazione ANTIMAFIA:
l’insussistenza delle cause di divieto, di decadenza o di sospensione di cui all’art. 67 del D.Lgs. 159 del 06/09/2011 (Codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione) va comprovata mediante la compilazione dell’apposita AUTOCERTIFICAZIONE di cui all’art. 89 D.Lgs. 159 del 06/09/2011 da tutti i soggetti previsti dall’art. 85 dello stesso decreto.

Copertura assicurativa

Per l'esercizio dell'attività, il mediatore deve dotarsi di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti. Per tale obbligo si intende la stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile per negligenze od errori professionali, comprensiva della garanzia per infedeltà dei dipendenti.

L'ammontare minimo di copertura fissato delle polizze, espresso in euro, è il seguente:
- euro 260.000,00 per ditte individuali;
- euro 520.000,00 per società di persone;
- euro 1.550.000,00 per società di capitali.

La polizza dovrà coprire tutti coloro che, a qualsiasi titolo, svolgano l’attività di mediazione nell’ambito dell’impresa.

Qualora l’agente di affari in mediazione, ovvero la società di mediazione risultino esercitare l'attività di mediazione in più settori (ex sezioni del soppresso ruolo) sarà necessario assicurare separatamente con la medesima polizza i rischi inerenti le diverse attività ovvero stipulare più polizze.

Nell’ipotesi in cui il mediatore svolga l’attività sia in forma societaria sia individualmente, dovrà stipulare tante polizze quante sono le società attraverso le quali esercita l’attività, nonché la polizza per l’esercizio individuale della mediazione.

Copia della polizza deve essere allegata al modello MEDIATORI.

Incompatibilità

L'esercizio dell'attività di mediatore è incompatibile:

•  con l'esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore
• con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico
• con l'attività di  dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59
• con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività  di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

Come previsto dall'art. 28 del Legge 5 agosto 2022, n. 118, l'esercizio dell'attività di agente immobiliare è compatibile con quella di dipendente o collaboratore di imprese esercenti l'attività di mediazione creditizia disciplinata dagli articoli 128-sexies e seguenti del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385. L'esercizio dell'attività di mediazione creditizia rimane assoggettato alla relativa disciplina di settore e ai relativi controlli.

In materia di compatibilità dell'attività di mediazione con quella di amministratore condominiale, la Corte di Giustizia UE (causa C-242/23) è intervenuta sull'argomento innovando rispetto alla indicazione di  incompatibilità espressa dal MiSE con Parere nr. 128364 del 22/05/2019. La Corte ha deciso che non possa esserci un divieto generale di cumulo delle due attività; sebbene possa verificarsi una situazione di conflitto di interessi tra le attività di mediazione e di amministratore di condominio, un tale rischio non è necessariamente destinato a realizzarsi, ma deve essere essere dimostrato caso per caso. 
Una situazione di conflitto potrebbe, ad esempio, verificarsi nel caso in cui l'agente immobiliare, agendo in qualità di mediatore, eserciti al contempo la funzione di amministratore di condominio di cui fa parte l'immobile acquistato.
 

Diritto di stabilimento

Le imprese aventi sede in uno Stato membro dell'Unione europea che esercita regolarmente l'attività in tale Stato possono aprire sul territorio nazionale sedi secondarie od unità locali per svolgere la medesima attività.

Tali imprese sono assoggettate all'obbligo della copertura assicurativa.

Con Circolare n. 3688/C del 03/05/2016, il Ministero dello Sviluppo economico ha diramato istruzioni in materia di accesso da parte di cittadini comunitari e di paesi terzi all'esercizio delle attività regolamentate ed in particolare in merito alla "Tessera Professionale Europea" per lo svolgimento dell'attività di agente immobiliare.

Iscrizione nell'apposita sezione del REA

I soggetti che cessano di svolgere l'attività all'interno di un'impresa richiedono, entro novanta giorni a pena di decadenza, di essere iscritti nell'apposita sezione del REA mediante la compilazione della sezione "ISCRIZIONE NELL'APPOSITA SEZIONE (A REGIME)" del modello MEDIATORI. Per la compilazione si veda la scheda adempimento di iscrizione nella sezione del REA di persona fisica non impresa.

Modifiche

Ogni modifica relativa all'attività o al personale deve essere comunicata all'Ufficio del Registro delle Imprese entro 30 giorni dall'evento, mediante la compilazione della sezione "MODIFICHE" del modello MEDIATORI.

Deposito moduli e formulari

Il mediatore che utilizza moduli o formulari deve preventivamente depositarli per via telematica mediante la compilazione della sezione FORMULARI del modello MEDIATORI. 

Mediazione occasionale

L'esercizio dell'attività in modo occasionale è consentito per un periodo non superiore a sessanta giorni ed è subordinato all'iscrizione nell'apposita sezione del REA mediante compilazione della sezione SCIA-MOC del modello MEDIATORI.

La segnalazione di cui sopra non può essere presentata più di una volta all'anno.

Anche il mediatore occasionale è tenuto all'obbligo di copertura assicurativa.

Verifica dinamica della permanenza dei requisiti

L'Ufficio del Registro delle Imprese provvede, ogni quattro anni dalla presentazione della SCIA o dall'iscrizione nell'apposita sezione del REA, alla verifica della permanenza dei requisiti che consentono all'impresa lo svolgimento dell'attività. 
In caso di sopravvenuta mancanza di un requisito viene avviato il procedimento di inibizione alla continuazione dell'attività o di cancellazione dall'apposita sezione del REA; il conseguente provvedimento, viene iscritto d'ufficio nel REA, determinando l'annotazione nello stesso REA della cessazione dell'attività medesima.

In occasione della “verifica dinamica della permanenza dei requisiti”, l’Ufficio provvederà, inoltre anche ad accertare la rispondenza della polizza assicurativa stipulata dall’impresa alle caratteristiche previste dall'’art. 3, comma 5-bis della legge 3/2/1989 n. 39 modificata dall’art. 18 della legge 5/3/2001 n. 57 e con Circolari del 18/12/2001 (prot. n. 515950) e 27/3/2002 (prot. 503649) del Ministero delle attività produttive (ora Ministero dello Sviluppo Economico).